Thị trường căn hộ Hà Nội quý II/2026 có thêm gần 4.700 căn mở bán mới, nâng tổng nguồn cung nửa đầu năm lên khoảng 11.000 căn, theo Cushman & Wakefield. Hơn 72% sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, khiến người tìm nhà vừa túi tiền vẫn khó chọn được căn hộ phù hợp.
Gần 11.000 căn hộ mở bán trong nửa đầu năm, phần lớn thuộc phân khúc cao cấp
Quý II/2026, Hà Nội ghi nhận gần 4.700 căn hộ mở bán mới, nâng tổng nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm lên khoảng 11.000 căn. So với quý trước, lượng mở bán mới giảm 29%; so với cùng kỳ năm ngoái giảm 44%. Về quy mô, đây không phải một thị trường thiếu hàng hóa.
Vấn đề nằm ở cơ cấu sản phẩm. Theo Cushman & Wakefield, hơn 72% nguồn cung căn hộ mới trong quý II thuộc hai phân khúc cao cấp và hạng sang, riêng phân khúc hạng sang đã chiếm hơn 52%. Căn hộ bình dân gần như vắng bóng trên thị trường. Đây là lý do dù có thêm hàng nghìn căn hộ, người tìm nhà vừa túi tiền vẫn khó tìm được sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính.
Giá bán sơ cấp tăng 36% theo năm trong khi lượng giao dịch giảm
Giá bán sơ cấp bình quân căn hộ Hà Nội quý II/2026 đạt 4.659 USD/m2, tương đương khoảng 122,7 triệu đồng/m2 theo tỷ giá 26.350 đồng/USD, chưa gồm VAT và kinh phí bảo trì. Mức giá này tăng 19% so với quý trước và 36% so với cùng kỳ năm ngoái.
Diễn biến này xảy ra cùng lúc lượng giao dịch giảm. Lượng bán mới trong quý II đạt khoảng 4.561 căn, giảm 12% theo quý và 45% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ đạt 61%, giảm 2 điểm phần trăm theo quý và 16 điểm phần trăm theo năm. Hàng nghìn căn hộ vẫn được hấp thụ, nhưng dòng tiền của người mua đang chọn lọc hơn. Khi phần lớn hàng hóa mới nằm ở nhóm giá cao, mặt bằng giá bình quân toàn thị trường khó phản ánh đúng khả năng chi trả của một hộ gia đình có nhu cầu ở thực.
Nguồn cung dịch chuyển ra khu vực ngoại thành và rìa trung tâm
Vị trí nguồn cung căn hộ Hà Nội đang thay đổi rõ rệt. Trong quý II/2026, 44% nguồn cung mới nằm ở khu vực rìa trung tâm và 48% ở ngoại thành, phần còn lại thuộc khu vực phía Tây. Xu hướng này gắn với việc Hà Nội chuyển dần từ mô hình phát triển tập trung vào khu vực lõi sang mô hình đa cực, gồm 9 trung tâm đô thị và 9 cực tăng trưởng.
Trong nguồn cung căn hộ tương lai giai đoạn 2026-2028, khu vực ngoại ô dự kiến có khoảng 50.481 căn, vượt xa rìa trung tâm với 15.539 căn và phía Tây với 10.353 căn. Với nhà liền thổ, ngoại ô cũng dẫn đầu với 4.636 căn, tiếp theo là phía Tây với 1.301 căn và rìa trung tâm với 495 căn. Quỹ đất khu vực lõi ngày càng hạn chế khiến không gian phát triển nhà ở tiếp tục mở rộng ra ngoài trung tâm, nhưng việc dịch chuyển vị trí dự án chưa đồng nghĩa với dịch chuyển về mức giá, khi phần lớn sản phẩm mới vẫn thuộc nhóm cao cấp và hạng sang.
Các dự án căn hộ nổi bật mở bán trong quý II và giai đoạn tới
Một số dự án nổi bật được mở bán hoặc dự kiến triển khai trong thời gian tới góp phần tạo nên bức tranh nguồn cung này. Imperia Sky Park do MIK Group phát triển có quy mô 3.000 căn tại khu vực ngoại thành. Dự án HaNoi Seasons Garden của Masterise Group có 3.944 căn tại khu vực rìa trung tâm, còn Iconia Lakeside do Mipec phát triển có 603 căn tại ngoại thành.
Ở phân khúc nhà liền thổ, Noble Palace Tây Thăng Long do Công ty Cổ phần Đầu tư DIA phát triển có quy mô 2.448 căn tại ngoại thành, trong khi Vinhomes Wonder Park của Vinhomes có 2.361 căn cùng khu vực. Một số dự án khác như Sunshine River Park, The Magnolia và Metropoli5 cũng nằm trong danh sách nguồn cung tương lai được Cushman & Wakefield ghi nhận. Các dự án được đưa ra thị trường hiện nay chủ yếu có pháp lý hoàn chỉnh, do các chủ đầu tư có tên tuổi phát triển và đi kèm hệ tiện ích tương đối đầy đủ.
Bối cảnh kinh tế và khoảng trống nhà ở phù hợp túi tiền
Nền kinh tế 6 tháng đầu năm 2026 vẫn ghi nhận các chỉ số tích cực, với GDP tăng trưởng 8,2%, CPI ở mức 4,4% và vốn FDI đạt 34,6 tỷ USD. Tuy nhiên thị trường nhà ở Hà Nội không vận hành hoàn toàn theo chiều tăng trưởng chung của nền kinh tế.
Khi hơn 72% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, còn căn hộ bình dân gần như vắng bóng, số lượng dự án hay số căn hộ được tung ra thị trường không phải thước đo duy nhất cho khả năng tiếp cận nhà ở. Việc có thêm hàng nghìn căn hộ mới trong nửa đầu năm 2026 chưa đồng nghĩa người tìm nhà vừa túi tiền có thêm nhiều lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính của mình.
Thông tin về thị trường căn hộ Hà Nội và các dự án liên quan sẽ tiếp tục được cập nhật trên website này khi có diễn biến mới. Khách hàng quan tâm có thể tham khảo thêm các dự án đang triển khai hoặc liên hệ qua thông tin đã có sẵn trên trang để được hỗ trợ tìm hiểu chi tiết.
